PHÁP LÝ CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LÝ CƠ BẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

I. Các hình thức sở hữu bất động sản ………………………………….. 

1. Danh mục các hình thức sở hữu bất động sản ……………………….… 

2. Chi tiết khái niệm các hình thức sở hữu bất động sản ……………….… 

2.1 Sổ đỏ ………………………………………………………………..… 

2.2  Sổ hồng …………………………………………………………… … 

2.3 Hợp đồng kinh tế ……………………………………………………... 

2.4 Hợp đồng góp vốn ………………………………………………….… 

2.5 Hợp đồng hợp tác đầu tư ……………………………………………… 

2.6 Hợp đồng vay vốn …………………………………………………..… 

2.7 Hợp đồng mua bán dân sự ………………………………………….… 

II. Các văn bản pháp luật liên quan bất động sản cần nghiên cứu …… 

I. CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU BẤT ĐỘNG  SẢN

1. Danh mục các hình thức sở hữu bất động sản:

1.1 Sổ đỏ

1.2 Sổ hồng

1.3 Hợp đồng kinh tế (hợp đồng mua bán)

1.4 Hợp đồng góp vốn

1.5 Hợp đồng hợp tác đầu tư

1.6 Hợp đồng vay vốn

1.7 Hợp đồng mua bán dân sự

2. Chi tiết khái niệm các hình thức sở hữu bất động sản

2.1 Sổ đỏ

a) Phân loại:

- Sổ đỏ dài hạn

- Sổ đỏ có thời hạn

b) Khái niệm

- Sổ đỏ : Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị, được quy định tại Nghị định 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính. Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

- Sổ đỏ dài hạn  (sổ đỏ lâu dài): là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị có giá trị lâu dài hay còn gọi là vĩnh viễn, có thể được thừa kế từ đời này qua đời khác. Có giá trị thế chấp tại ngân hàng.

- Sổ đỏ có thời hạn: Sổ đỏ 50 năm (đất 50 năm được cấp bìa đỏ, đất khu công nghiệp có bìa đỏ, sổ đỏ thổ canh, …): là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị có thời hạn, hết thời hạn quy định trên bìa đỏ sẽ bị thu hồi trả về địa phương quản lý hoặc bàn gia cho đơn vị được phân quyền quản lý mới. Dạng sổ đỏ này không được nhận làm tài sản thế chấp tại ngân hàng

2.2  Sổ hồng.

a) Phân loại:

- Sổ hồng chung cư

- Sổ hồng nhà đất (khái niệm trong dân)

b) Khái niệm:

- Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở” tại đô thị, được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở như: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng… và quyền sở hữu nhà ở như: diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng… Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.

- Sổ hồng nhà đất: là tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất có xác nhận giao dịch mua bán qua phường, dạng sở hữu này không đem thế cấp tại ngân hàng được: dạng giấy tờ này là nằm trong tình trạng đất đã hoàn thiện nghĩa vụ thuế đất hàng năm nhưng chưa đóng thuế trước bạ 2% nên chưa hình thành sổ đỏ.

~ ~ ~ ~ ~

- Sổ Hồng là mẫu sổ cấp về nhà ở do Bộ xây dựng ban hành;

- Sổ đỏ là mẫu sổ cấp về quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên môi trường ban hành

- Trên đất khi xây có nhà thì phần tài sản gắn liền với đất được ghi là nhà ở.

- Đối với sổ hồng thì ghi phần sở hữu nhà trước phần sử dụng đất sau

- Vì tồn tại nhiều mẫu nên năm 2009 đã thống nhất áp dụng chung một mẫu màu hồng sẫm và có tên là"

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

~ ~ ~ ~ ~

2.3 Hợp đồng kinh tế 

- Khái niệm: Hợp đồng kinh tế (hay còn là hợp đồng mua bán): được hình thành khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào mua bán giao dịch.

 Với đất nền (liền kề, biệt thự): khi khu đô thị hoàn thiện hạ tầng thì đủ điều kiện ra hợp đồng mua bán.

 Với chung cư: khi hoàn thiện móng thì đủ điều kiện ra hợp đồng mua bán

- Hiện tại, theo thông tư 01/2015 của Ngân Hàng, đã quy định được phép nhận tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp. Vì vậy Hợp Đồng Mua Bán Bất động sản được các ngân hàng nhận làm tài sản thế chấp để vay vốn.

2.4 Hợp đồng góp vốn.

- Khái niệm: Hợp Đồng  Góp Vốn là dạng hợp đồng mà chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn của nhà đầu tư, người dân. Hợp đồng này hình thanh khi bất động sản chưa đủ điều kiện hình thành Hợp Đồng Mua Bán.

- Đặc điểm: Người đứng tên hợp đồng góp vốn sẽ được hưởng các quyền lợi như được phép mua căn hộ (cụ thể trong hợp đồng góp vốn) theo giá ưu đãi trong hợp đồng. Trường hợp không mua căn hộ mà là góp vốn hưởng % lợi nhuận thì sẽ có quy định tại thời điểm nào chủ đầu tư sẽ thanht toán lợi nhuận và tỷ lệ có quy định trong hợp đồng, còn trường hợp góp vốn theo dạng mua căn hộ mà không mua nữa _ bỏ dở giữa chừng thì được hoàn trả tiền mà không có lãi suất.

2.5 Hợp đồng hợp tác đầu tư

Tương tự hợp đồng góp vốn nhưng có một số điều khoản khác biệt về điều khoản hợp tác và cách thức phân chia lợi nhuận.

2.6 Hợp đồng vay vốn

- Khái niệm: Hợp Đồng  Vay Vốn là dạng hợp đồng mà chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn của nhà đầu tư, người dân và có quy định lãi suất. Hợp đồng này hình thanh khi bất động sản chưa đủ điều kiện hình thành Hợp Đồng Mua Bán.

- Đặc điểm: Người đứng tên hợp đồng góp vốn sẽ được hưởng các quyền lợi như được phép mua căn hộ (cụ thể trong hợp đồng vay vốn) theo giá ưu đãi trong hợp đồng. Trường hợp không mua căn hộ mà là cho chủ đâu tư vay vốn hưởng lãi suất thì sẽ có quy định tại thời điểm nào chủ đầu tư sẽ thanht gốc vay và lãi suấttheo thỏa thuận quy định trong hợp đồng.

2.7 Hợp đồng mua bán dân sự

- Khái niệm: là dạng hợp đồng mua bán bất động sản viết tay của người dân đối với nhưng bất động sản không đủ điều kiện cấp sổ đỏ và các bất động sản này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đất đều đặn hàng năm theo quy định. Loại văn bản này vẫn được pháp luật công nhận dưới hình thức hợp đồng dân sự

- Đặc điểm: Dạng hợp đồng này tính chất pháp lý lỏng lẻo. Đặc biệt khi bất động sản nằm trong vùng quy hoạch của địa phương thì sẽ không được nhà nước đền bù.

II. Các văn bản pháp luật liên quan bất động sản cần nghiên cứu.

1. Nghị định 71CP

2. Thông tư 16/2008

3. Thông tư  03/2013

4. Luật kinh doanh bất động sản Số 66.2014.QH13 

5. Luật nhà ở Số 65. 2014.QH13